📊 양도세 비과세 조건 완전 정리 2026
1주택 양도세 비과세 조건·12억 기준·일시적 2주택을 2026년 기준으로 완전 정리했습니다.
1세대 1주택 비과세 3가지 조건
① 2년 이상 보유 + ② 조정지역 취득 시 2년 거주 + ③ 양도가 12억 이하
세 가지 모두 충족해야 양도세 전액 비과세입니다.
세 가지 모두 충족해야 양도세 전액 비과세입니다.
| 조건 | 세부 내용 |
|---|---|
| 보유 요건 | 취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유 |
| 거주 요건 | 조정대상지역 내 2017.8.3 이후 취득 시 2년 이상 거주 필요 비조정지역 취득 시 거주 요건 없음 |
| 가액 요건 | 양도가액 12억 이하 → 전액 비과세 12억 초과 → 초과분에 대해서만 과세 |
12억 초과 시 과세 계산법
과세 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가 − 12억) ÷ 양도가
예시: 5억에 취득, 15억에 양도 (양도차익 10억)
과세분 = 10억 × (15억 - 12억) / 15억 = 10억 × 0.2 = 2억에 대해 양도세 계산
장기보유특별공제
| 보유기간 | 일반 공제율 | 1주택 공제율 (거주 포함) |
|---|---|---|
| 3년 이상 | 6% | 24% |
| 4년 이상 | 8% | 32% |
| 5년 이상 | 10% | 40% |
| 6년 이상 | 12% | 48% |
| 7년 이상 | 14% | 56% |
| 8년 이상 | 16% | 64% |
| 9년 이상 | 18% | 72% |
| 10년 이상 | 20% | 80% (최대) |
| 15년 이상 | 30% | — |
※ 1주택 공제율은 보유기간 연 8% + 거주기간 연 4% = 최대 80%
일시적 2주택 비과세
신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 양도 → 비과세 적용
| 구분 | 기간 |
|---|---|
| 비조정지역 → 비조정지역 | 신규 취득 후 3년 이내 기존 주택 양도 |
| 조정대상지역 → 조정대상지역 | 신규 취득 후 2년 이내 기존 주택 양도 |
| 비조정 → 조정 (또는 반대) | 신규 취득 후 3년 이내 기존 주택 양도 |
자주 묻는 질문
- Q. 상속받은 주택은 주택 수에 포함되나요?
- 상속주택은 주택 수 산정 시 일반 주택 양도 시에는 주택 수에서 제외됩니다. 다만 상속주택 자체를 양도할 때는 별도 과세 기준이 적용됩니다.
- Q. 분양권도 주택 수에 포함되나요?
- 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 비과세 판단 시 분양권 보유 여부를 반드시 확인하세요.
- Q. 부부가 각각 1채씩 있으면?
- 부부 합산으로 주택 수를 계산하므로 2주택 보유자가 됩니다. 배우자 명의 주택도 반드시 포함해서 계산해야 합니다.